Être pro ne sera plus une option ?
Les choses étaient pourtant claires depuis des années. Mais être LMNP (non professionnel) simplement parce qu’on le souhaite ne sera bientôt plus possible. Pourquoi ? Les réponses dans cet article.
1 Réformes LMP LMNP : retour en arrière
2 Avant les réformes LMP LMNP : quels avantages ?
3 Réformes LMP – LMNP : Que s’est-il passé ?
4 Réformes LMP – LMNP : Quelles conséquences ?
5 Réformes LMP – LMNP : des réformes prévisibles ?
6 Quelles autres réformes prévoir ?
1 Réformes LMP LMNP : retour en arrière
2 Avant les réformes LMP LMNP : quels avantages ?
3 Réformes LMP – LMNP : Que s’est-il passé ?
4 Réformes LMP – LMNP : Quelles conséquences ?
5 Réformes LMP – LMNP : des réformes prévisibles ?
¨1
Réformes LMP LMNP : retour en arrière
Deux statuts, et donc, deux fiscalités…
… concernant la location de meublé : le meublé professionnel : LMP et le meublé non professionnel LMNP.
Et oui, les choses étaient claires depuis des années. On pouvait en effet être en LMNP (non professionnel) simplement parce qu’on le souhaitait, et cela quel que soit notre chiffre d’affaires sur cette activité.
Il fallait vouloir être professionnel…
En effet, pour être en meublé professionnel : LMP, il fallait le vouloir : les 3 conditions suivantes étaient requises (et elles étaient cumulatives) :
- inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur de meublé professionnel.
- percevoir plus de 23.000 € de recettes
- les loyers représentaient plus de la moitié des revenus du foyer. (donc, quelqu’un percevant 50.000 € de revenus annuels -salaires- devait percevoir au moins 50.000 € de loyers en meublé).
Ainsi, pour être non professionnel, il suffisait de ne pas remplir l’une des trois conditions. Comme par exemple s’inscrire au RCS en tant que Loueur de Meublé Non Professionnel, et on restait ainsi sous le statut de LMNP. C’était donc très simple.
¨2
Avant les réformes LMP LMNP : quels avantages ?
Tout d’abord, le LMNP :
- pas de cotisations sociales sur les revenus puisqu’il ne s’agissait pas d’une activité professionnelle.
- possibilité d’amortir le bien, les travaux, les frais d’achat (agence, notaire…) et donc, bénéficier d’une fiscalité des revenus particulièrement douce.
- Bonus : pas de reprise des amortissements déduits lors de la revente du bien. Par exemple : on avait amorti (donc, déduit de la base taxable) les amortissements à hauteur de 50.000 € pour un bien acheté 200.000 €, et bien, on calculait la plus value sur la base des 200.000 €. Ce qui va pourtant à l’encontre de toute logique fiscale en France.
- Revente et calcul des plus values taxées selon les plus values des particuliers. Cela signifie donc qu’après 22 ans, plus de fiscalité, reste les prélèvements sociaux, et après 30 ans, plus aucune taxation.
Et maintenant, le LMP :
- peu de cotisations sociales puisque les revenus sont quasiment gommés grâce aux charges et amortissements, voire négatifs, le résultat est alors un déficit.
- des déficits à reporter et cela, sans limitation de durée,
- Bonus : des déficits que l’on peut imputer sur les revenus d’autre nature (salaires) = économies d’impôts sur les salaires.
- une trésorerie plus élevée que le résultat taxable,
- de l’argent disponible non fiscalisé : nuance entre résultat et trésorerie (idem pour LMNP…).
- possibilité de revendre en exonération d’impôt sur les plus values et sous certaines situations.
- Faculté de passer du statut LMP ou LMNP selon l’avantage qu’on y trouvait, par exemple, profiter ainsi de la revente selon les conditions du LMNP.
¨3
Réformes LMP – LMNP : Que s’est-il passé ?
Constitutionnalité...
Suite à une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), la Juridiction a donc admis que les différences entre le statut LMP et le LMNP étaient non constitutionnelles.
Et donc, à partir de là, les lignes ont commencé à bouger, depuis début 2018.
Pourquoi ?
Et bien, très souvent, un fonctionnaire n’a pas le droit d’être chef d’entreprise parallèlement à son métier. Il lui est donc impossible de profiter des avantages éventuels d’une solution professionnelle (LMP). Et c’est là que l’inégalité devant la loi est mise en évidence.
Dès lors, le château de cartes peut donc commencer à s’écrouler.
¨4
Réformes LMP – LMNP : Quelles conséquences ?
Les conditions pour être LMP sont donc maintenant limitées à deux :
- 23.000 € reste le seuil de Chiffre d’affaires qui doit être dépassé.
- les recettes issues de cette activité doivent dépasser les autres revenus(salaires). (Pour mémoire, les revenus fonciers, par exemple, ne sont pas pris en compte dans la catégorie « autres revenus »)
La 3ème condition d’inscription au RCS en tant que Loueur Professionnel a ainsi disparu.
Ces réformes LMP – LMNP vont donc bien plus loin. Il suffit que ces deux conditions (23.000 € de CA et plus de la moitié des revenus issus du meublé) soient remplies pour que le statut de LMP soit celui qui est reconnu par l’administration fiscale, et donc, les organismes sociaux. (cotisations sociales à venir).
Réformes LMP – LMNP : Un exemple chiffré ?
Vous possédez un bien depuis plus de 10 ans, vous en avez amorti une bonne partie, vous devenez LMP, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus value.
Exemple : (je ne parle pas de majoration du prix d’achat de 15 % pour travaux ou même des frais d’achat qui auraient pu être déduits sous forme de charges).
exercice chiffré
ACHAT
200 000 €
AMORTISSEMENT COMPTABILISES
100 000 €
REVENTE
200 000 €
calcul de la plus value
en LMP
100 000 €
en LMNP
0 €
¨5
Réformes LMP – LMNP : des réformes prévisibles ?
Oui, les réformes étaient prévisibles. Pourquoi ?
A mon niveau, depuis 2015, je prévois des réformes importantes sur ce statut de Loueur de Meublé. Mais, la fiscalité fait partie de mon métier depuis plus de 10 ans.
On doit bien avoir en tête que la fiscalité suit une tendance, et que cette tendance répond à des exigences. Et quelles sont les exigences de la France ?
- Percevoir des recettes accrues ou nouvelles pour tenter de maintenir l’équilibre de ses comptes, disons, de réduire les trous,
- Essayer de maintenir les systèmes de protection sociale,
- Respecter les critères européens (déficit de 3 %, même si cette norme est absurde, mais ce n’est pas l’objet de l’article),
- Donner les moyens aux collectivités locales de percevoir de nouveaux revenus, en remplacement des subventions de l’état qui diminuent drastiquement.
Les questions que l’on peut se poser :
- Le meublé, et surtout le statut LMNP était-il outrageusement avantageux ? OUI !
- Donc, pouvait-on en déduire qu’il ferait partie des cibles de réformes profondes ? OUI !
- Alors, les réformes sont-elles terminées sur le LMNP / LMP ? NON !
- Et vont-elles continuer ? OUI !
¨6
Réformes LMP – LMNP : quelles autres réformes prévoir ?
Lors de mes séminaires / formations, je consacre 4 slides aux évolutions fiscales. Certains axes cités sont donc maintenant en place, d’autres sont à venir. Des exemples ?
- Fin de la déductibilité des amortissements pour le LMNP ou alors, obligation de choisir le statut de LMP pour en bénéficier.
- Reprise des amortissements sur le LMNP lors du calcul des plus values de cession.
- Chargement d’office au RSI, ou son remplaçant pour les revenus issus du LMNP.
- Chargement social de la base hors amortissements pour le LMP…
Si vous souhaitez vous former réellement à l’investissement locatif …
et surtout en étant réellement informé avec une vision long terme de vos investissements, vous pouvez rejoindre l’un de mes séminaires, une véritable formation sur 1 week-end, qui vous aidera à :
- construire votre projet.
- négocier avec la banque, et lui vendre votre projet en optimisant le financement.
- anticiper, choisir et maîtriser la fiscalité selon votre situation et votre objectif, sans la subir, comme on le voit malheureusement trop souvent.
Votre projet, rentable dans une niche donnée doit continuer à l’être dans le schéma le plus simple : location nue à l’année. Mais si ce n’est pas le cas, vous devez aviser. Au moins l’autofinancement, ou un effort d’épargne accepté, et maîtrisé dans votre budget selon un nouvel environnement fiscal moins performant pour vous.
Ainsi, lors des réformes qui ne manqueront pas de se produire, vous aurez la maîtrise de votre projet, vous ne le subirez pas…
Questions fréquentes
Donec rutrum congue leo eget malesuada?
Vivamus suscipit tortor eget felis porttitor volutpat?
Curabitur non nulla sit amet nisl tempus?
Pellentesque in ipsum id orci porta dapibus?
Curabitur non nulla sit amet nisl?
Apprenez à piloter vos investissements
Lors de ces 2 jours, vous pourrez me poser vos questions pour avancer sur des bases solides.
2 jours denses, intenses, une montée en compétences importante pour vous et votre projet.
Des supports de cours, des fiches synthèses, des exercices, des études de cas, le vôtre si vous le souhaitez.
En professionnel de la gestion de patrimoine, je vous transmettrai un savoir que peu d’investisseurs possèdent, et qui vous donnera une réelle longueur d’avance y-compris sur le banquier, pour obtenir grâce à votre investissement le meilleur pour vous et votre famille.
en savoir plus avec mes séminaires sur l’immobilier