La fiscalité, enfin les fiscalités : revenus, revente, meublé, nu, sociétés… Selon notre objectif, on va opter pour une option ou une autre. On va devoir en maîtriser de nombreux aspects pour réussir nos investissements, en évitant les pièges de solutions mal adaptées.
Quand on parle de fiscalité de l’immobilier, on pense très souvent aux revenus, et même à limiter la fiscalité lors de la phase revenus, et on en oublie tout le reste : le marché locatif, le type de produit qu’on va louer, l’adéquation de l’un à l’autre, la revente, le mode de location…
Bref, de nombreuses possibilités aux différentes étapes de la vie d’un projet, et dans tout cela, il va falloir faire des choix, donc, éliminer des solutions. Pour cela, il est essentiel d’établir une stratégie, c’est-à-dire, au moins, savoir ce qu’on veut faire, dans les grandes lignes.
Louer en courte durée, louer en nu à l’année, petites ou grandes surfaces, maison, immeuble, appartement, division, colocation… envisager de revendre vite ou au contraire, de conserver le bien… Tout cela doit être réfléchi, et permettre également d’avoir des options en cas de changement de stratégie, d’objectif, d’ambition, ou de mode de vie.
1 La fiscalité à chaque étape de l’investissement
2 Pourquoi c’est important de bien connaître les fiscalités ?
3 La fiscalité des revenus de l’immobilier
4 La fiscalité de revente de l’immobilier
5 Les pièges de certaines options fiscales
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La fiscalité à chaque étape de l’investissement
Pas une mais des fiscalités immobilières
L’immobilier, c’est d’abord 2 grandes classes de fiscalités :
- fiscalité de revenus,
- fiscalité de revente.
A cela, on peut également prévoir d’ajouter la fiscalité du patrimoine : IFI (impôt sur le fortune immobilière), notamment.
Et pour chacune de ces fiscalités, on va avoir plusieurs options. Parfois une option sera meilleure pour nous sur la phase revenus mais s’avérera catastrophique sur la phase revente. Il faut donc bien définir le projet avant de s’installer dans un schéma fiscal.
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Pourquoi c’est important de bien connaître les fiscalités ?
L’importance du choix pour maîtriser son investissement
Si je vous dis que votre immobilier locatif va vous générer un revenu complémentaire, il va vous sembler évident que cela va entraîner un impôt. Et maintenant, si on considère que certaines options fiscales permettent de réduire fortement ou d’annuler les revenus taxables, alors, vous allez forcément vous dire :
« Mais oui, c’est ça, je veux zéro impôt ! »
Le problème sera la conséquence de ce choix, pour vos options de mode de location, et pour les conséquences long terme en cas de revente, par exemple, ou d’évolutions réglementaires ou fiscales.
Rapidement, les options ?
Location meublée : LMNP (location meublée non professionnelle) / LMP (location meublée professionnelle) / ou encore SCI (Société Civile Immobilière) à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Option régime Micro BIC ou BIC au réel. SARL à l’IR ou à l’IS, SAS…
Location nue : détention directe ou en SCI (Société Civile Immobilière) à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Option Micro Foncier ou Régime réel.
Mode de détention : directe ou en société SCI / SARL / SAS / SASU.
Mode de location : à l’année, locations touristiques (location courte durée, type Air BnB), colocation…
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La fiscalité des revenus de l’immobilier
La location meublée :
2 options fiscales : Micro BIC ou régime Réel.
Sous 70.000 € de loyers en location à l’année, et sous 170.000 € de recettes en location courte durée, on a le choix entre le Micro BIC et le Régime BIC au Réel. En option Micro BIC, un abattement forfaitairement (50 ou 71 %) sera appliqué sur les recettes pour calculer la base taxable. Au-delà de ces plafonds, le régime réel s’imposera à nous. Selon le niveau des recettes, l’origine du bien, le financement, la rentabilité du bien, une option sera plus intéressante qu’une autre.
2 statuts de loueur : LMP / LMNP : Loueur de meublé professionnel ou non professionnel.
Selon qu’on dépasse 23.000 € de recettes, et que ces recettes dépassent ou non nos salaires, on sera LMP ou LMNP. Le simple fait de franchir un seuil peut nous faire passer d’un statut à un autre…
En savoir plus sur la fiscalité de la location meublée
La location nue :
2 options fiscales à l’impôt sur le revenu : Micro foncier ou régime réel.
Sous 15.000 € de loyers, on peut choisir entre le micro foncier et le régime réel. Le régime micro applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers qui seront taxés. Au régime réel, on déduira une liste de charges déductibles pour calculer la base taxable, le revenu foncier.
2 fiscalités selon le mode de détention :
détention directe et SCI à l’IR (Société Civile Immobilière à l’impôt sur le revenu) : Impôt sur le revenu. Le revenu foncier subira notre impôt (TMI = Taux marginal d’imposition) + les prélèvements sociaux (CSG-CRDS).
détention en SCI à l’IS : Taxation à l’impôt sur les sociétés du résultat de la SCI (Résultat positif = bénéfice qui subira l’impôt sur les sociétés).
En savoir plus sur la fiscalité de la location nue
Il est donc primordial de savoir pour agir.
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La fiscalité de revente de l’immobilier
Revente d’immobilier : la fiscalité du particulier.
Situations concernées :
- Location nue : en détention directe et en SCI soumise à l’IR (impôt sur le revenu).
- Location meublée : en LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel).
Fiscalité applicable :
La plus value (après un système d’abattement selon durée de détention) est taxée à l’impôt sur le revenu (forfait à 19 %) pendant 22 ans (détails ici) et cette même plus value subit également les prélèvements sociaux (CSG-CRDS : 17.2 %) pendant 30 ans, le système d’abattement étant plus lent, et surtout très faible sur les 22 premières années. Soit en tout 36.2 % de taxation.
Comprendre le calcul de la plus value taxable en plus value des particuliers
Autres fiscalités lors de la revente d’immobilier.
Sociétés soumises à l’IS : SCI soumises à l’IS (impôt sur les sociétés) + SAS (et SASU) + SARL à l’IS (et EURL : SARL unipersonnelle).
Fiscalité : La plus value est calculée différemment. On peut même être taxé en plus value en revendant un bien à son prix d’achat. Pourquoi ? Dans ces fiscalités, on va pouvoir amortir le bien (comptabiliser la dépréciation d’un bien en charge déductible). Cet amortissement réduit la base taxable en fin d’année, et la contrepartie est que ces amortissements deviendront de la plus value taxable lors de la revente.
Comprendre le calcul de la plus value taxable en Société à l’IS
Location meublée : en LMP (Loueur de Meublé Professionnel).
Ici aussi, les amortissements seront repris lors du calcul de la plus value. On a également d’autres impacts sur la SSI concernant cette option fiscale. Des cas d’exonération sont prévus partiellement ou totalement, selon certaines conditions de durée d’exercice de l’activité, et en respectant certains plafonds de Chiffres d’Affaires.
Comprendre le calcul de la plus value taxable en LMP
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Les pièges de certaines options fiscales
Les pièges existent sous deux formes :
- les réformes au sein d’une fiscalité
- la méconnaissance des conséquences du choix d’une option fiscale.
Les réformes auxquelles s’attendre
La fiscalité du Meublé en LMNP (Location de Meublé Non Professionnel) est tellement avantageuse qu’on doit s’attendre à un traitement nettement moins clément qu’actuellement. En effet, la fiscalité des revenus, comme la fiscalité de revente sont bien trop avantageuses comparées aux autres options : location nue, par exemple.
Voir les avantages du LMNP
La méconnaissance de certaines options fiscales
Si on vous dit que le LMP permet de réduire l’impôt sur vos revenus salariés, et qu’il s’vaère que ce n’est pas le cas pour des raisons évidentes mais que vous aurez mal comprises, ou qu’on vous aura mal expliquées, évidemment, ça change la donne : les déficits ne peuvent résulter des amortissements. Or, c’est la charge principale. Donc, si déficit il y a, il résultera forcément des amortissements.
Si on parle des plus value sans fiscalité en cas de revente sous le statut LMP, là aussi, on oublie un morceau de la surprise. La SSI devra s’appliquer sur les amortissements déjà déduite.
Si vous choisissez la SCI à l’IS pour réduire votre fiscalité de revenus, la note risque d’être bien plus salée au moment de la revente. Il faut donc réellement faire l’étude comparative des deux options (IS / IR).
Pour toutes ces raisons, la fiscalité doit être maîtrisée, que ce soit celle des revenu ou celle de la revente, connaître le principe des amortissements, et leurs impacts court terme / long terme est primordial.
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Questions fréquentes
C'est quoi le plus important : fiscalité de revenus ou fiscalité de revente ?
Le choix d’une fiscalité est propre à chaque type d’investissement, mais surtout à chaque situation personnelle (taux d’imposition, et donc, niveau de revenus), et chaque objectif.
Un même investisseur, pour un même projet choisira 2 fiscalités différentes selon l’objectif qu’il aura : conserver ou revendre à court ou moyen terme, par exemple.
Pourquoi les amortissements peuvent coûter cher en cas de revente ?
Si on est en fiscalité IS ou en Meublé (LMNP ou LMP), on va pouvoir déduire les amortissements de notre base taxable. Ces amortissements génèrent donc une économie d’impôts et parfois de charges sociales, dans le cas du meublé professionnel. En France, une constante et le principe d’avantage unique d’un système : si on gagne à l’entrée (pendant la phase revenus), alors, on paye à la sortie (revente). Les amortissementssont alors réintégrés dans le calcul de la plus value. Un bien payé 100.000 € et qui aura été amorti à hauteur de 40.000 € pendant 8 ou 10 ans, par exemple : s’il est revendu 100.000, la plus value sera de 40.000 €. C’est elle qui subira la fiscalité selon celle qui aura été choisie.
En meublé, le zéro impôt reste possible ?
Le zéro impôt existe, mais prenons cet exemple :
Simplifions avec des amortissements simples (et non par composants). Un bien vaut 200.000 € (hors terrain qu’on n’amortit pas). On va l’amortir fiscalement sur 20 ans, soit 10.000 € / an. Les intérêts d’emprunt représentant 3.000 € / an en début de projet (200.000 à 1.5 %.), une Taxe Foncière à 2.000 €/an. Une assurance PNO à 500 €, un comptable à 1.000 € / an. On arrive à un cumul de charges de 10.000 + 3.000 + 2.000 + 500 + 1.000 = 16.500 €.
Et bien, si le bien génère 16.500 € de loyers (pas d’autres charges de gestion, pour l’exemple), alors le résultat est nul. Pas d’impôt, pas de bénéfice comptable.
Imaginons maintenant que votre bien super optimisé fiscalement, par la niche choisie (LMNP, SCI à l’IS…) rapporte 25.000 € de loyers. Alors, on aura un bénéfice de 8.500 € (25.000 – 16.500 €).
Donc, aucune solution ne peut garantir qu’on pourra annuler les impôts des revenus issus de l’immobilier.
Autre chose, les amortissements étant pratiqués par composants (voir la rubrique amortissements ici), leur montant diminuera avec le temps, comme les intérêts d’emprunts qui sont calculés sur le capital restant dû). La base taxable augmentera naturellement. Alors, même avec des loyers strictement stables, à charges réelles identiques, les intérêts et les amortissements augmenteront naturellement la base taxable.
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